최근 염리동에서 절반 가격에 거래됐다고 한다.
15억~8억… 특수거래인지는 알 수 없지만 금천구에 위치한 부동산으로 계약됐다고 한다.
요즘 다들 집값이 하락세로 접어들고 있다고 얘기하는데요.
수도권은 어느 정도 가격 방어가 돼 있는 지역도 있어 현재 내 집 마련이 상당히 복잡하고 답답한 상황이 아닐 수 없다.
하반기 들어 높아진 금리 인상으로 전세대출 이자 인상까지. 반대로 월세 수요가 폭발적으로 증가하는 추세로 뉴스를 통해 수시로 듣게 된다.
결혼을 하면서 내 집을 마련해놨지만 현재까지 변동금리로 매달 높아지는 이자는 솔직히 부담스럽게 느껴지는 상황이라고 판단한다.
현재 회사 이직을 앞두고 거주지를 찾아봤지만 워낙 부동산 거래가 없거나 어쩔 수 없이 기존 집에 월세를 내고 월세로 들어가야 하는 상황이 돼버렸다.
사실 너무 부족한 부동산 중개수수료, 잔금 날짜까지 부담이 돼서 최근에 후순위 아파트 담보대출까지 신청하게 됐는데요. 주거래은행들은 10년째 이용하고 있는 입장에서 지난달까지 예적금을 가입시키고 매달 펀드를 넣어 보험 유지까지 했는데. 규제지역 영향으로 거래는 특별한 우대혜택 적용이 없었다.
이런 부분을 보면 박탈감도 크게 찾아오지만 어쩔 수 없는 시기였고 자금순환을 위해 제2금융권 캐피털까지 조회를 해야 하는 시기였지만 솔직히 부동산 DSR 규제는 필요한 잔금까지 준비할 수 없다는 심리적 압박감으로 제2금융권에서 LTV 규제의 영향은 제1금융권보다 심각한 시기가 아니었기 때문에 신청할 수 있었던 비율은 최대한 높아 LTV 95% 정도 신청할 수 있었다.
그런데 내 집 마련을 준비하면서 후순위로 담보 설정을 일반적으로 한다는데 특히 서울은 전체적으로 투기과열지구에 영향을 받고 있고 경기 일산, 동탄, 수원, 안산, 외곽지역은 비규제지역에서 해제됐다지만 서울 거주가 확실한 경우 전셋값이 다소 높아질 것으로 보고 본인도 일산에서 서울로 집을 옮겨야 할 시기에 직면했지만 워낙 전세 수요가 많아 서울도 집을 구하기가 쉽지 않았다.
그럼에도 회사와 접근성이 가까워 자녀들의 교육을 고려할 때 좋은 입지를 형성했다면 월세를 내고 보증금에 추가 잔금까지 맞춰야 하는 상황에서 후순위 아파트 담보대출은 무조건 필요했다.
일단 후순위로 담보 설정을 하고 필요한 현금을 맞추면서 이때 소득에 대해 유무는 무조건 증명돼야 하는 상황이었다.
가장 큰 걸림돌은 한도, 금리였지만 회사를 다니거나 사업자인 상황에서 더 나은 조건으로 적용이 가능했다.
3주 뒤 이직을 앞두고 출근해야 했는데 사실… 백수인 경우였다.
그럼에도 신용점수 관리를 잘해왔고 과다채무나 단기연체, 국세 미납 부분은 모두 제반사항으로 기재할 수 있었지만 나름대로 심사기준을 계획적으로 심사로 옮길 수 있었다.
후순위 아파트 담보대출 자체가 선순위가 기존에 있어야 신청이 쉬웠던 만큼 기존 개인사업자 주택담보대출을 활용하고 있는 입장에서 신청자로 분류시켰다.
담보로 설정하는 부동산은 주거용 면적에 해당하면 모두 가능했다.
주거용 오피스텔과 아파트, 주택, 빌라, 다가구 등 거주용으로 심사 대상에 포함됐는데 이때 KB시세 조회가 필요했다.
브랜드 신축 아파트에 거주하는 상황에서 부담은 없었지만 사전에 신청을 앞두고 있다고 말씀드리자 시세조회는 해봐야 한다고 했다.
주택, 빌라, 아파트, 오피스텔 다주택 집주인은 1인이 다가구주택으로 가격 변동이 사실상 큰 폭으로 부담됐다.
아마 입지나 조건에서 여러 정황을 따질 수 있었지만 가끔 조회가 어려운 매물도 있다고 하셨다.
무엇보다 기존 주택을 처분하게 되면 받게 되는 시세가 보편적으로 낮은 최소 기준은 5천만원 이상 조회된다고 말씀해 주셨는데, 사실 브랜드 단지에 84㎡만 해도 10억원이 훌쩍 넘는 상황에서 큰 동기부여는 하지 않았다.
그런데 지방이나 일부 수도권 지역은 빌라, 단독 가구원은 국토교통부 홈페이지를 통해 kb 부동산 가격 조회를 일단 조회해 보는 게 좋을 것 같다.
결혼을 앞두고 잔금 부분에 너무 궁금했어. 현재 맞벌이를 하고 소득에서 세율 혜택을 적용받기 위해 일단 집 계약은 공동명의로 해놨다.
세금절세도 유리했고 여러 혜택이 많아 이런 식으로 하는 게 유리했다.
본인 명의로 돼 있는 단독 가구원은 개인적으로 신청도 가능했지만 우리처럼 공동 명의의 지분이 있는 상황에서 둘 다 동의가 필요했다.
아니면 일반 동의를 구하지 않고 신청하셔도 되는데 여기서 본인이 보유한 지분만 정확히 활용해 필요자금 준비도 가능하다고 하셨다.
실제 다음달 이사를 위해 후순위 아파트 담보대출이 필요한 경우로 아내와 배우자 모두 동의한 경우였지만 금리 부분도 신용점수에 따라 다소 달랐다.
실제 어떻게 움직여도 신용점수가 높으면 유리하게 신청이 접수된다고 했다.
기본적으로 신청이 가능한 기준을 두고 점수를 말하면 과거 신용등급으로 따져보면 못해도 7등급 이내였다.
무난하게 금리 한도, 기타 여러 부분에서 제공을 신청하기 위해 신용점수를 평소 관리를 잘해야 한다.
지금 금리가 또 인상돼서 내년에는 8%까지 넘을 수 있다는 얘기를 한두 번 듣게 되는데. 현재 선순위 4.5% 정도를 썼고 후순위라고 해도 9% 정도 적용됐다.
이처럼 모두 유리한 상황에서 접수가 가능한 것은 아니었지만 신용점수가 높아 채무가 없어야 했다.
개인사업자의 주택담보대출 신용거래는 문제가 없어야 하고, 만약 지금 아파트 집 누군가의 대출이자를 높게 적용받게 되더라도 너무 부담스럽고 제가 생각했던 기준점은 넘지 않았다.
현재 수도권에 집이 있을 경우 보다 자세하게 심사 반영을 하고 있었지만 가격 자체가 너무 비싼 매물이기도 하고 재산가치가 인정되기 때문에 이런 식으로 금융기관을 보다 효율적으로 선택하도록 설명되는 조건에 합리적으로 많게는 20억 이상 융통성이 가능했다.
중간에 상환방식이나 만기일시상환 등 원리금 균등분할 3개 중 하나가 선택 가능하며 결과적으로 1개의 채무가 포함되지만 매월 원금과 이자를 동시에 납입하는 방식으로 체결했다.
보다 원금을 줄이기 위해 목적이 큰 게 맞다.
심사를 올려 주거래보다 이른 날에 결과까지 전하게 됐다.
일반적으로 2일, 4일 영업일로 이 정도 시간이 걸린다고 하며 3일 만에 심사가 종료됐지만 그날에 맞춰 이사 준비도 빨리 됐다.
최근 은행에서 신청을 해두면 절차도 복잡하고 진입장벽이 높아 어려운 상황에 대처하는 모습도 모두 다르겠지만 무작정 개별적으로 살펴볼 때는 분명 한계점도 많았지만 부동산 카페나 신문, 블로그를 여러 차례 둘러보며 금융정보를 찾으면서 걱정이 줄어든 것 같다.
신용점수, 지분, 부동산 가격 등 조회해보시고 더 유리한 곳을 연결해 주셔서 심사 결과 만족도가 높은 것 같다.
# 아파트의 후순위 담보 대출
