강서구 화구동 린창지 (feat. 모아하우스 모아타운)

강서구 화구동 린창지 (feat. 모아하우스 모아타운)

안녕하세요 여러분 로맨티스트입니다.

얼마 전 서울시가 발표한 ‘모아주택 모아타운 모집 공고’로 주택시장이 다시 활기를 띠고 있다.

‘모아하우스 모아타운’이 무엇인지 알아보기 위해 유력한 후보로 꼽히는 ‘강서구 화곡동’을 찾아봤다.

모아타운이란?

먼저 모아하우스 모아타운의 홍보영상을 보겠습니다.

https://youtu.be/5fmbUVkYriM

모아타운은 노후화되지 않은 지역의 다가구 또는 다가구 주택을 모아 재건축하는 재건축 사업이다.

이것은 프로젝트입니다.

모아하우스/모아타운 홍보 방법

2. 모아타운 사업 개요

“모아타운”은 “모아하우스”의 개념을 블록유닛으로 확장하고, 100,000㎡ 이내의 면적을 그룹화하고, 노후주택을 유지하며, 지역유닛 보수방식에 필요한 공영주차장 등 인프라를 설치하는 지역입니다.

100,000 전체 노후면적이 50% 미만이므로 기존 개보수 공사의 노후화 기준(67% 이상)을 충족하지 못하는 부분도 처리 신청이 가능합니다.

또한, 본 사업은 다수의 주택을 모아 시행하기 때문에 기존 소규모 정비주거사업과 달리 공원, 주차장, 대형 아파트단지와 같은 생활SOC(어린이집, 도서관) 등 편의시설 조성이 가능하다.

모아주택’은 인접한 다세대·다세대 지주들이 개별 필지를 모아 공동으로 중층 콘도미니엄으로 개발하는 방식이다.

1500제곱미터 이상의 토지 면적을 홍보할 수 있습니다.

재건축/재건축보다 빠른 소규모 집수리 사업으로 추진할 수 있다.

재건축 등 대규모 보수공사는 8~10년 정도 소요되는 반면, 개별 주택의 소규모 보수공사는 보수계획서 작성, 추진위원회 승인, 프로그램 관리·폐기계획 승인 등을 거쳐야 하므로 2~4년이면 완료할 수 있다.

생략.

Moatown 개발의 완화 및 이점

모아타운은 서울특별시 자치구 노후주택과 기반시설을 리모델링하기 위한 공모전을 매년 개최한다고 한다.

서울시는 모아타운을 5년간 연 20개, 총 100개 모아타운을 지정한다는 목표를 세웠다.

3. 모아하우스

모아하우스는 집주인들이 모아타운 내 개별 필지를 모아 블록 단위의 양질의 주택을 공동으로 개발하는 정비사업이다.

모아 하우스는 4가지 유지 관리 방법 중 선택하여 업그레이드할 수 있습니다.

마지막 Xintong 계획에 따라 여러 자치구가 Moa에 Moa Town을 지정하기 위해 신청했습니다.

그중 신축빌라가 많은 것으로 유명한 장시구 화구동을 방문했습니다.

개요 1. 서론 서울 서부의 자치구에 위치. 북쪽으로 한강과 접하고, 서울특별시 마포구·경기도 고양시와 접하고, 동쪽으로 영등포구·남쪽으로 인천·계양구 양천구·계양구·부천·김포시와 접한다.

서쪽에서. 서울의 최서단에 위치한 구로, 넓은 의미로는 영등포지구에 속하는 자치구 중 하나지만, 시간이 지나면서 양천구와 함께 별도의 ‘강서’ 생활권을 형성했다.

현재 양천구는 세분되었지만 서초구에 이어 서울에서 두 번째로 큰 지역이다.

인구는 송파구에 이어 두 번째다.

2. 행정구역 화곡동은 서울특별시 강서구에 위치한 법원동이다.

면적은 5.67km2이고 인구밀도는 1km2당 약 36138.10명으로 전국 법정동굴 중 가장 높다.

그리고 인구 밀도는 해마다 증가하고 있습니다.

1, 2층 주택이 다가구주택이나 빌라로 재개발되고 있기 때문이다.

화구1동은 모아타운이고, 화구본동은 3080+ 도심 공공임대주택 사업을 통해 재개발되고 있다.

빅데이터1. 인구/가구 인구는 계속해서 증가하면서 인구 60만명이 코앞인데 2017년 6월 상시인구 기준으로 마곡지구 인구가 버프에 의해 60만명을 넘어섰다.

이후 서울이 전체 인구 감소 추세에 접어들면서 강서구도 내리막길을 걸었고, 2018년 7월 인구가 60만명으로 급감했고, 2022년에는 약 57만명에 머물게 된다.

2016년 이후 헤구동의 총인구는 감소했지만 가구수는 지속적으로 증가했다.

2. 장시구와 인근 양촨구로의 이주가 가장 활발하다.

강서구에서는 양천구>김포시>고양시가 가장 많이 이전된 지역이고, 양천구>영등포구>관악구는 강서구가 가장 많이 이전된 곳이다.

삼. 수요/공급 장시구는 2016년부터 공급이 부족하다.

사실 서울시 전체의 공급이 부족하다 보니 어느 구도 비슷할 것 같다.

장시구 입주자수로 보면 “마곡동”이 가장 많고 화구동 입주자수는 21명에서 23명으로 그 수가 많지만 만나기에는 거리가 먼 것 같다.

그 중에서도 “경기도 김포시”와 “양천구”에서 많은 이주가 이루어졌습니다.

2021년부터 매우 타이트한 공급을 볼 수 있습니다.

4. 미분양 재고 위의 수급자료에서 보았듯이 공급부족으로 인한 미분양 재고는 없습니다.

5. 가격 변동 장시구의 판매 가격은 등락을 보였고 가격 전송은 꾸준한 상승세를 보였습니다.

최근에는 판가율도 높아져 색전이/판매가율이 상승곡선을 이루고 있다.

1. 교통 (★★★→★★★) ● 철도 9호선과 공항철도는 장시구를 통과하고 2호선과 5호선은 화구동을 통과한다.

●길 하곡동의 대표적인 길은 “하곡길”이다.

양천구 신월동 부천시청(신월오토마켓 앞)에서 마포구 상암동 가양대교 북단까지 왕복 6차선 도로이다.

서울 지하철 5호선 화구역은 장시로 교차로에, 서울 지하철 9호선 자양역은 양촨로 교차로에 위치해 있다.

앞으로 화곡로를 따라 대장-홍대선이 건설될 예정이다.

화곡로는 서울의 대표적인 주거지역인 신월동과 화곡동을 지나며 인천광역시와 부천시에서 오는 차량도 분고대로에서 진입해 교통이 혼잡하다.

특히 출퇴근 시간에는 부천시청과 화곡로(시내방면) 사거리, 화곡역, 강서구청 일대의 교통정체가 매우 심각하다.

2. 생활환경(★★→★★★) 헤구굴은 다가구, 다가구, 빌라 등이 형성되는 대표적인 곳이다.

낡은 집은 많지만 새 빌라는 아직 공사 중이어서 대규모 재건축 사업을 추진하기 어렵다.

하지만 저는 현재 공공재개발과 모아타운 등 도시정비사업을 하고 있기 때문에 이러한 정비사업이 시행되면 생활환경이 더 좋아질 것이라고 생각합니다.

3. 일(★★☆→★★☆) 하곡동에는 일거리가 많지 않습니다.

따라서 근로자의 임금은 높지 않습니다.

장시성에서는 마곡동, 공샹동, 덩촌동이 일자리가 가장 많은 지역으로 이중 고소득 일자리는 공샹동과 마곡동에 집중돼 있다.

어떻게 보면 화곡동은 마곡동이나 공항동에서 일하는 궁핍한 계층의 베드시티 역할을 했을지도 모른다.

4. 인프라/자연환경 (★★☆→★★☆) ● 인프라(대형병원, 쇼핑몰 등)는 면적이 넓고 인구가 많다.

병원을 이용하려면 이화여대 목동명원이나 양천구 신촌세브란스병원을 이용해야 했다.

2019년 이대서울병원(747병상)이 개원하면서 지역 주민들이 이대서울병원을 이용한다고 한다.

롯데몰 김포공항점은 방화동에 롯데몰과 홈플러스가 있습니다.

지역 상권은 대부분 재래시장과 상점들이다.

● 주요 상업지역 까치산역 주변 상업지역은 장시성에서 가장 발달된 상업지역이다.

과거 화곡동은 강서구와 양천구의 중심이었으며 서울과 부천의 버스가 만나는 교통의 요충지였으며, 오기교역과 함께 하나곡역 주변이 붐빈다고 한다.

학군(★★→★★)● 중학교와 고등학교의 특목고 합격률은 염창중 > 덕원중 > 화구중 입니다.

장시구에 명덕외국어고등학교라는 특목고가 있는데 학군이 좋지 않다.

또한 최근 무동에서 장시성으로 이주한 학생들은 언제든지 성적 취득에 대한 요구가 상당한 수준이라고 한다.

학업 성적은 명덕외국어고, 명덕고, 명덕여고, 덕원여고가 제일 좋고 성적이 좋은 고등학교도 입학률이 높다.

● Xiayuan District의 Jiangxi District 학군은 Jiazhishan 역과 Yujiangshan 역 근처에 있습니다.

인접한 무동에 대규모 학원이 있어 장시구 학원 건립이 순조롭게 진행되지 않을 것으로 보인다.

발품기 출처 : Moahwagok.com 이번 방문은 모아타운이 추진되고 있는 지역에 집중되어 있어 위의 지역들을 둘러보기로 했다.

출처 : Moahwagok.com 소규모 재개발은 여러 지역을 묶어서 개발하는 형태라 그 범위가 넓어 보인다.

화곡동은 확실히 아파트보다 빌라가 더 많다.

골목에 들어서자마자 산비탈이 매우 가팔라진다.

아직 낮이라 골목에 주차된 차들이 많지 않은 것 같았는데 밤이 되니 주차공간이 없는 것 같았다.

화곡센트럴하이츠아파트와 화원중학교. 화곡동 중앙하이츠는 까치산역 인근 역세권 아파트다.

35년된 단독주택은 473가구지만 2020년 이후 매매물량과 전세가격이 크게 올랐다.

실제 거래액은 6억3000만원, 호가는 7억2000만원에 달했다.

응용분야 “헤구보건소”의 출발점입니다.

돌이켜보면 빌라가 지어진 지 얼마 되지 않은 것 같다.

또한 곳곳에 신축빌딩이 계속해서 들어서고 있어 고령자에 대한 요구사항을 맞추기가 쉽지 않은 것 같습니다.

중간에 주차장이 있는데 이곳은 주차장이 아니라 현지 부동산 회사라고 합니다.

이 주차장만 그런건지 주변이 그런건지는 모르겠는데, 지역 부동산 사업도 같이 진행되고 있는 것 같습니다.

또 다른 신축 현장. 꽤 높아서 궁금하긴 한데 빌라도 새로 짓고 있다.

후보지 주변을 걷다 보니 ‘베네핏아파트’라는 저층 콘도미니엄이 보였다.

마치 아파트처럼 보이지만, 마치 집들이 줄지어 있는 것처럼 보입니다.

2010년에는 거래액이 2억원에 달했고 그 이후로는 거래가 없었지만 지난해에는 여러 건의 거래가 있었다.

이렇게 둥글게 돌아다녔는데 화곡동에 “센트럴하이츠” 말고는 다른 콘도미니엄은 못봤어요. 아무리 새 빌라를 잘 지어도 아파트를 지으면 수요를 따라가지 못할 것 같다.

직진하여 조금씩 상업 지구를 봅니다.

Jiazhishan 역 근처에 많은 상업 지역이 있지만 주거 지역에는 슈퍼마켓이 없는 것 같습니다.

물론 요즘은 식료품 쇼핑보다 배달이 더 흔하지만, 그 지역의 크기에 비해 편의 시설은 압도적으로 느껴집니다.

다시 지하철역으로 나오니 화구터널 건너편에 ‘미성아파트’가 보였다.

228가구의 작은 아파트이기도 하지만 대차대조표는 화곡센트럴하이츠 아파트보다 크다.

32평 기준 실거래가는 최고 5억9500만원, 호가는 최고 8억5000만원이다.

2021년 2월 고점 이후 가격 정체를 감안할 때 이것이 너무 높은 가격이 아닌지 궁금합니다.

임장의 총평 토요일인데도 많은 숙소들이 문을 닫습니다.

부동산에 물어보면 “모아타운”에 대해 잘 모르시는 분들이 많습니다.

주로 임대를 중심으로 오랫동안 근처에서 많은 사업을 해왔기 때문에 새로운 유지 보수 사업의 진행 상황에 대해 잘 모르는 것 같습니다.

‘모아타운’ 관련 기사가 올라오면 구매 문의는 들어오는데 매물이 없다고 한다.

할인된 것들도 가격이 올랐으니 가격차이는 최소 7,000부터 시작하고, 좋은 건 1억 이상이라고 합니다.

‘모아타운’ 소식으로 많은 투자자들이 화구동 빌라 매입에 나선 것으로 전해졌다.

전세를 찾는 사람들이 꽤 있는 것 같지만 현장 분위기는 기사에서 본 것처럼 뜨겁지 않다.

서울재개발사업은 향후 신축을 위한 서울의 토지 투자인 점을 감안할 때 화곡동이 어떤 가치를 지닐지 고려한 후 투자를 결정해야 할 것 같습니다.

사실 공급이 수요를 초과하는 서울에서는 건물을 새로 지으면 좋겠지만 같은 돈을 쓴다면 내 자산의 가치를 높이려면 어떤 땅을 살까 더 고민해야 한다.